Firenze, il peso degli immobili vuoti sul caro affitti. "Servono regole, così si favorisce la rendita"

Prezzi inarrivabili, soprattutto in centro. E non solo per i giovani studenti che nelle ultime settimane hanno messo in campo una protesta contro il caro affitti. I fiorentini, residenti e commercianti, hanno da tempo completamente (o quasi) abbandonato il cuore della città, diventato ormai ad esclusivo uso dei visitatori.

La fine della pandemia ha fatto tornare la domanda turistica oltre i livelli pre-Covid. Gli affitti brevi consentono spesso una massimizzazione degli investimenti immobiliari. Ma come si fa ad evitare che la bellezza di Firenze sia una tassa che ricade su famiglie e studenti? 

"Il primo problema da affrontare è quello degli immobili vuoti: - spiega Filippo Randelli, professore associato di Geografia Economica all'Università di Firenze - a Firenze si stima che siano circa diecimila. Un numero importante se si pensa che sono tremila le persone in lista d'attesa per un alloggio popolare".

"Quando gli immobili restano disabitati  - aggiunge Federico Martellozzo, anch'esso professore associato di geografia economica all'Università di Firenze - è più difficile fare controlli, l'economia sommersa si nasconde proprio laddove ci sono meno informazioni. Compito della politica è trovare una soluzione per aumentare la domanda, il che avrebbe l'effetto di una maggiore competizione sul mercato determinando una riduzione del prezzo. Anche scegliere di non agire è una scelta politica, in quanto tutela gli interessi di chi beneficia dello status quo".

I due professori fanno parte, fra le altre cose, di un gruppo di lavoro dell'Università di Firenze denominato HabitsLab, che ha promosso una ricerca sugli Airbnb, portale che a Firenze conta circa 10 mila strutture, di cui 5 mila risultano "attive", cioè affittate frequentemente e di recente. L'82,1% delle strutture si trova nel centro storico della città, mentre quattro locatari su cinque dispongono di più alloggi da affittare.

"Siamo un paese che ha investito sul mattone e quindi non si può mandare tutto all'aria - sottolinea Martellozzo, - ma le società che hanno 10, 20, o anche più appartamenti, devono essere incentivate a metterli sul mercato o a diventare una vera e propria impresa per locazioni". Ciò che cambia, evidentemente, sono i regimi fiscali, ma non solo.

"Sono mercati diversi ma la questione è la stessa, - ribadisce Randelli - l'offerta rimane quella mentre la domanda negli ultimi anni è aumentata. Quando la domanda aumenta e l'offerta è rigida, si alzano i prezzi. Da una parte occorre tassare chi fa soldi con Airbnb o chi lascia vuoto un appartamento e dall'altra regolamentare distinguendo fra residenti, turisti, affitti brevi e lunghi. La scelta 'volumi zero' di non costruire ulteriormente è condivisibile, ma in questa logica gli spazi vanno utilizzati garantendo anche alloggi a prezzo calmierato, non come si è fatto con le caserme convertite in centro commerciali, o alla manifattura tabacchi dove gli alloggi nati vengono venduti a prezzi esorbitanti".

Certo, spostandosi dal centro i prezzi scendono. "Sono aumentati anche nelle altre zone, ma non come in centro. - sottolinea il professor Martellozzo - Ma quelle periferiche si sono rivelate più resilienti verso questo shock. Una soluzione adottata per gli studenti alcuni college inglesi è quella di istituire un registro dei locatari che rispondono a criteri di qualità ed equità degli affitti di un alloggio certificati dallo stesso ateneo".

"C'è un altro elemento: chi affitta una casa ad una famiglia con bambini si sottopone al rischio di inadempienza e questo non stimola la ricerca di affittuari. - ribadisce il professor Randelli - Penso che la normativa vada cambiata per evitare che al locatore convenga tenere vuoto l'appartamento. L'impressione è che non ci sia la volontà di intervenire perché si continua a far costruire degli 'student hotel' senza vincoli: così si favorisce solo la rendita senza motivo. Giusto attirare investimenti privati, ma con delle regole, - conclude - altrimenti Firenze diventa solo appannaggio dei ricchi".