Nel primo semestre 2020 il numero di transazioni nel capoluogo toscano è stato di 2.051, dato in diminuzione (-17,6%) rispetto al primo semestre del 2019 (Agenzia delle Entrate). Secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, a Firenze si sono registrati prezzi in lieve diminuzione (-1%) nei primi nove mesi del 2020, rispetto alla chiusura del 2019. I tempi medi di vendita sono stati intorno ai 5 mesi, mentre rimangono più lunghi nei casi in cui i prezzi non sono stati riallineati e per le soluzioni di scarso appeal a livello di contesto, affacci, piano e caratteristiche intrinseche. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative, nei primi sei mesi del 2020, sono stati su una media del 11,2%. Per quanto riguarda il mercato di pregio, ha subito un calo della domanda la zona del Centro Storico, mentre si è mantenuta stabile nelle zone dei Viali, Piazzale Michelangelo-Porta Romana, Salviatino e Bolognese.

Maggiore è la richiesta per appartamenti nuovi/ristrutturati o in buono stato all’interno di palazzi d’epoca o contesti prestigiosi, mediamente di circa 150 mq e 3 camere da letto; la presenza del box o posto auto e della terrazza o giardino privato rimangono elementi di particolare rilevanza nella scelta dell’immobile. Le quotazioni per immobili di pregio ristrutturati, a seconda delle specificità, si attestano tra i 4.700 € e i 7.200 € al mq nel Centro Storico, mentre siamo tra i 4.950 e i 7.200 € al mq per i Lungarni. Nelle zone Piazzale Michelangelo, Bellosguardo per le stesse soluzioni siamo invece tra i 4.700 e i 6.500 € al mq. In questo segmento di mercato i tempi medi di vendita si attestano intorno agli 7-8 mesi, a seconda delle zone, mentre per quanto riguarda gli sconti in sede di chiusura delle trattative si riscontra un’ampia variabilità in relazione al rapporto qualità/prezzo dell’immobile: nei casi in cui tale parametro è adeguato, la trattabilità media è intorno al 9-10%.

Secondo l’esperienza delle agenzie Gabetti e Professionecasa presenti sul territorio, le zone più richieste risultano essere Oltrarno, Porta Romana e Viale Mazzini. Considerando il mercato del Centro Storico nel suo complesso, senza riferirci a particolari soluzioni di pregio, abbiamo un riscontro negativo in termini di compravendite, con tempi medi di vendita intorno ai 7-8 mesi e sconti intorno al 10%. Per quanto riguarda le quotazioni (escludendo le particolari soluzioni di pregio) nel Centro Storico di Firenze, in zona Duomo – Santa Croce siamo su una media di circa 4.330 – 5.090 euro al mq rispettivamente per le soluzioni civili e signorili in buono stato. Per le stesse tipologie siamo a 3.930 – 4.630 euro al mq in Sant’Ambrogio, a 3.980 – 4.580 euro al mq in zona San Marco – San Gallo e a 4.180 – 4.480 euro al mq in Santo Spirito – San Niccolò. Come commenta Paolo di Martino, titolare dell’agenzia Gabetti Centro e Campo di Marte – Coverciano di Firenze: “L’andamento delle compravendite nel periodo pre-covid risultava stabile, ma ha visto una leggera ripresa a partire da maggio 2020. Anche domanda e offerta sono rimaste pressoché invariate, con una leggera flessione dell’offerta nel centro di Firenze dovuta all’attendismo da parte dei proprietari.

Stabili anche le quotazioni. Il budget di spesa medio, per un quadrilocale da 80-100 mq che è il taglio più richiesto dalle famiglie, si aggira intorno ai 250 mila euro nelle zone più periferiche e ai 350 mila euro nelle zone più centrali. Le zone più ricercate si confermano, oltre al Centro, i quartieri Campo di Marte, Coverciano, Statuto, Dalmazia e Sesto fiorentino, fuori da Firenze. A seguito della pandemia, le caratteristiche più richieste sono il vano in più e lo spazio esterno”. Passando al Centro e al Semicentro, siamo intorno ai 3.540 euro al mq per gli immobili civili in buono stato in zona Mazzini – Masaccio – Oberdan – Beccaria e Libertà, dove abbiamo anche un’offerta di immobili di maggiore prestigio, che si attesta su una media di 4.630 euro al mq. Siamo rispettivamente a 2.730 – 2.800 euro al mq per la stessa tipologia in zona Statuto e Campo di Marte, che salgono a 3.150 – 3.500 euro al mq per le soluzioni signorili. Come commenta Marco Monteleone, titolare dell’agenzia Grimaldi di Firenze Campo di Marte: “Nei mesi di maggio e giugno il mercato delle compravendite ha tenuto l’andamento positivo del primo trimestre grazie alla conclusione di trattative di vendita avviate all’inizio dell’anno e poi sospese con il lockdown. A essere in aumento sono anche la domanda e l’offerta di acquisto. La tipologia edilizia più richiesta - nelle zone di Campo di Marte, Rifredi, Novoli, via dello Statuto e in tutta l’area che guarda a nord della città - è il piccolo taglio composto da una/due camere da letto con cucina abitabile per coppie giovani o mature, ma anche lavoratori, per un budget che va dai 140 ai 200 mila euro. Molto richiesto lo spazio esterno e il terrazzo, ma i prezzi in questo caso sono più elevati e non vi è offerta nelle zone menzionate. In crescita è la richiesta di affitto soprattutto da parte di giovani, anche stranieri, che non sempre riescono ad avere le garanzie necessarie per accedere ai mutui bancari. L’offerta in locazione è però in diminuzione in quanto diversi proprietari sembrano optare, nel periodo post-lockdown, più per la vendita che per l’affitto”. In zona Galluzzo – Certosa siamo invece a 2.650 euro al mq per il civile in buono stato e a 2.900 euro al mq in caso di immobili signorili. In zona Coverciano le quotazioni sono intorno ai 2.930 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni, quotazioni simili in zona Firenze Sud, mentre siamo a 2.550 euro al mq in zona Varlungo – Aretina e 2.590 euro al mq per Gavinana. In zona Isolotto – Argin Grosso e Legnaia abbiamo quotazioni per il civile in buone condizioni intorno ai 2.200 euro al mq e 2.650 euro al mq; per San Quirico – Ponte a Greve e per Legnaia, in caso di immobili signorili, quotazioni pari a 2.750 e 2.850 euro al mq. In zona San Iacopino – Puccini si sono registrate quotazioni intorno ai 2.590 euro al mq per le soluzioni medie in buono stato, intorno ai 2.250 euro al mq a Firenze Nova e Castello – Le Panche, a 2.200 euro al mq in zona Careggi e 2.240 euro al mq Firenze Nord, infine a 2.050 euro al mq in zona Guidoni – Novoli – Baracca. Siamo infine a 1.850 euro al mq per il civile usato in buone condizioni a Peretola – Brozzi – Pistoiese, e a 2.290 euro al mq per la zona Rifredi. Per quanto riguarda la zona collinare, vediamo quotazioni leggermente più elevate per Arcetri – Pian de' Giullari – San Michele a Monteripaldi e Piazzale – Bellosguardo – Bobolino. Nel primo caso siamo a 3.980 euro al mq per l’usato medio in buono stato e a 4.890 euro al mq in caso di immobili signorili. Nel secondo a 3.930 e 4.580 euro al mq. A Montughi, Settignano, Fiesole, Serpiolle, La Pietra – Trespiano siamo tra i 2.600 e i 2.940 euro al mq, a seconda delle zone, per l’usato medio in buono stato e a 3.100 – 3.430 euro al mq in caso di immobili signorili. Soffiano è su una media di 2.550 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni, mentre siamo a 3.130 euro al mq per Porta Romana – Senese.