Vacanze estive: tutto quello che c'è da sapere dei contratti turistici
Intervista a Antonello Simone dell'Adiconsum per sapere tutte le norme da conoscere nel caso si voglia affittare una casa durante le ferie. Qui i doveri di locatario e conduttore
La bella stagione è alle porte e tutti cominciano ad organizzarsi le tanto attese vacanze. C'è chi sceglie le comodità dell'albergo, chi preferisce un b&b e chi, invece, privilegia l'affitto di un appartamento sia per brevi che per lunghi periodi.
È bene però fare molta attenzione ai cosiddetti "contratti di affitto per finalità turistiche", per evitare fregature e rovinare la tanto sospirata vacanza! Abbiamo perciò parlato con il Dott. Antonello Simone, di Adiconsum Toscana, per farci spiegare quali sono i pro e i contro del contratto transitorio e quali sono i "doveri" del conduttore e del locatore.
Dott. Simone, ci dia una definizione di contratto turistico.
Non c'è una definizione precisa, ma per evitare controversie è bene indicare sempre le finalità del contratto, che può essere di "svago" o "utilizzo per il tempo libero."Confedilizia predispone modelli di contratti con nomi diversi.
Ci spieghi come funziona il contratto turistico.
"Il contratto di locazione transitoria per finalità turistiche non prevede l'applicazione delle locazioni ad uso abitativo, legge 431/98, ma è regolato dalle norme del codice civile. Questo fa si che ci sia una maggiore discrezionalità tra le parti con un unico vincolo: il contratto deve essere necessariamente redatto per iscritto, non può essere verbale, pena la nullità."
Il contratto va registrato?
"Deve essere registrato se la durata è superiore a 30 giorni. Non è necessaria la registrazione per i contratti di durata inferiore. Inoltre, se il locatore fitta l'appartamento a più persone, per brevi periodi, che nel complesso superano i 30 giorni, scatta l'obbligo di registrazione. Le spese relative alla registrazione del contratto vanno divise al 50% tra locatore e conduttore. I contratti non superiori a 30 giorni devono essere dichiarati alla voce "redditi occasionali"mentre per quelli di durata superiore alla voce "redditi di fabbricati".
Quali sono i dati obbligatori del suddetto contratto?
Innanzitutto i dati del proprietario e dell'affittuario, l'indirizzo dell'immobile, il piano a cui l'appartamento è posto e se c'è l'ascensore, il numero delle camere e i posti letto, l'importo del canone di affitto. Specificare quali spese sono incluse e quali escluse, le modalità e i termini di consegna e riconsegna delle chiavi e se è previsto il versamento della caparra.
La caparra è obbligatoria?
Dal punto di vista legale non è obbligatoria ma chiederla è una prassi. Questa può essere concordata liberamente e di solito è pari al 10% del canone. Esistono due tipologie di caparra: penitenziale, che si perde in caso di recesso anticipato, e confirmatoria che si perde comunque in caso di recesso ma dà diritto al locatore di richiedere il risarcimento danni. In alternativa il locatore può chiedere il pagamento del prezzo integrale.
E la cauzione?
La cauzione non è obbligatoria ma anche questa viene chiesta per prassi, di solito per i consumi o per gli eventuali danni riscontrati alla riconsegna dell'appartamento. Le parti sono libere di concordarla.
Quali sono gli obblighi del conduttore?
Gli obblighi sono quelli previsti dal codice civile ossia: servirsi dell'appartamento per gli usi previsti dal contratto, non arrecare danni e pagare regolarmente il canone di affitto che deve essere saldato al momento della consegna.
E quelli del locatore?
Se la locazione è superiore a 30 giorni il proprietario deve denunciare la presenza degli inquilini, entro 48 ore, all'Autorità locale di Pubblica Sicurezza o al Sindaco, compilando il "modulo di cessione" di fabbricato scaricabile dal sito della Polizia di Stato. Questo deve essere poi consegnato o inviato mediante lettera raccomandata. Se gli inquilini non fanno parte della Comunità Europea, la comunicazione deve avvenire 48 ore dopo la consegna dell'appartamento indipendentemente dalla durata del contratto e deve essere fatta mediante modelli da richiedere direttamente all'Autorità locale di Pubblica Sicurezza.
Un consiglio ai locatori: nell'accordo è bene specificare che l'immobile è sprovvisto di servizi accessori (ricambio biancheria, riassetto abitazione) perchè altrimenti si rientrerebbe nell'attività alberghiera o di affittacamere. La biancheria può essere richiesta pagando un costo aggiuntivo, mentre la pulizia giornaliera non può essere mai richiesta.
Il canone da versare alla consegna dell'appartamento può essere pagato in contanti?
Le nuove regole sui movimenti di denaro proibiscono il pagamento in contante se si tratta di cifre superiori a 1000 euro. Fate attenzione però, perchè queste sono le regole generali che valgono a livello nazionale. Tuttavia potrebbero esserci discipline regionali parzialmente differenti, pertanto è sempre consigliabile, prima di partire, visitare i siti internet delle singole Regioni o rivolgersi alle APT.
