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Occupazioni abusive di immobili: quali spazi di tutela per il proprietario?

Il diffuso e crescente fenomeno delle occupazioni abusive di immobili offre l’occasione di fare il punto su quali siano gli strumenti di tutela previsti dalla legge a favore dei legittimi proprietari.

 Il diffuso e crescente fenomeno delle occupazioni abusive desta un forte dibattito nell’opinione pubblica, che fa leva essenzialmente su due esigenze contrapposte: da un lato, il diritto dei legittimi proprietari ad una tutela effettiva e dall’altro, l’aspettativa di un’abitazione da parte dei soggetti occupanti.
Pare quindi interessante esaminare brevemente la problematica su un piano giuridico, al fine di chiarire quali siano gli strumenti previsti dal nostro ordinamento per la tutela del diritto di proprietà, che trova un espresso riconoscimento nell’art. 41 della Costituzione italiana.
È opportuno peraltro sottolineare che anche il diritto all’abitazione è un diritto fondamentale, richiamato sia dall’art. 47 della Carta costituzionale che da numerose norme europee ed internazionali (es. Dichiarazione internazionale dei diritti dell’uomo e Trattato di Lisbona). Esso costituisce un bene primario di fondamentale importanza per la vita dell’individuo.

Naturalmente, il diritto ad una casa non può tuttavia essere esercitato a danno del diritto di proprietà altrui, come invece avviene nel caso di chi occupa abusivamente un immobile senza averne alcun titolo giuridico.
Vediamo dunque quali possono essere le modalità di tutela che il nostro ordinamento offre di fronte ad una occupazione abusiva di un immobile.

È bene prima di tutto chiarire che, in nessun caso, dinanzi ad una occupazione abusiva, il privato può attivarsi autonomamente facendosi giustizia da solo (es. cambiando la serratura o costringendo fisicamente l’occupante ad uscire dall’abitazione), poiché in questa ipotesi rischierebbe di incorrere in conseguenze personali anche di natura penale, quali il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (artt. 392-393 c.p.). Deve, pertanto, ricorrere alla giustizia, purtroppo spesso con tempi tutt’altro che rapidi.
Dal punto di vista civilistico, nella particolare ipotesi dell’occupazione abusiva in mancanza di ogni titolo pregresso (es. in assenza di un precedente contratto di locazione), il soggetto può tutelare l’immobile di sua proprietà proponendo una azione di rivendicazione (art. 948 c.c.), finalizzata ad accertare chi sia il legittimo proprietario dell’immobile ed a far condannare l’occupante abusivo alla restituzione dello stesso oltre al risarcimento del danno. Si tratta di un’azione non sottoposta a termini di prescrizione, ma per sua natura piuttosto lunga e complessa, poiché necessita della dimostrazione del titolo di proprietà.

Più rapida può risultare una azione di reintegra nel possesso (art. 1168 c.c.), che consente di tutelarsi in via immediata ed urgente ricorrendo al giudice per ottenere la restituzione dell’immobile. Tale azione è proponibile non solo da parte del proprietario, ma anche da parte di chi disponga ad altro titolo dell’immobile (ad esempio l’usufruttuario o l’inquilino). In questo caso, però, i termini per agire si riducono: l’azione possessoria può essere esercitata entro 1 anno dalla data del sofferto spoglio o, nel caso di spoglio clandestino, da quando lo “spogliato”, ossia chi si sia visto privare del bene, ne sia venuto a conoscenza.
Nell’ipotesi in cui, invece, l’occupante abbia iniziato a godere del bene in modo legittimo, ad esempio sulla base di un contratto di locazione, la strada risulta più rapida ed agile, poiché il proprietario potrà agire per ottenere dal giudice lo sfratto per morosità o per finita locazione. 

Va aggiunto che, in tutti i casi descritti, qualora, a seguito della pronuncia del giudice, l’occupante abusivo si rifiuti di rilasciare spontaneamente l’immobile, per ottenere l’effettiva liberazione sarà necessario procedere ad esecuzione forzata, tramite l’ufficiale giudiziario che potrà, eventualmente, farsi assistere dalla forza pubblica.
Sotto un profilo penale, l’occupazione di un bene immobile altrui può integrare gli estremi di numerosi reati: l’invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.), la violazione di domicilio (art. 614 c.p.) ed, eventualmente, il danneggiamento (art. 635 c.p.).
Per tutelarsi, il privato può quindi presentare denuncia-querela presso la Procura della Repubblica, ma soprattutto, ove l’occupazione risulti abusiva sin dall’inizio (cioè non si tratti di un’ipotesi in cui l’occupazione sia nata come legittima, come nel caso del conduttore moroso) può richiedere l’intervento della Polizia, la quale ha l’obbligo di intervenire immediatamente in caso di flagranza di reato.

Con riferimento ai casi delle “grandi” occupazioni abusive (di abitazioni sfitte o di interi edifici abbandonati), realizzate da gruppi numerosi di persone e spesso oggetto di fatti di cronaca, il Comune può presentare una denuncia-querela per uno dei reati appena richiamati ed agire per ottenere una condanna di sgombero da parte del giudice. Inoltre, il Sindaco ha facoltà di emettere un’ordinanza contingibile ed urgente, la quale, essendo immediatamente esecutiva, dispone un immediato ordine di allontanamento dagli immobili occupati. L’ordinanza viene preventivamente comunicata al Prefetto, che, in qualità di Autorità provinciale di pubblica sicurezza, dispone della forza pubblica per l’attuazione del suddetto provvedimento. 

Occorre altresì evidenziare che l’art. 5 del D.L. n. 47/2014 (c.d. Piano Casa) ha previsto un’interessante tutela indiretta per i proprietari degli immobili occupati, disponendo:
1) che “chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza né l'allacciamento a pubblici servizi in relazione all'immobile medesimo e gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge”;
2)  la nullità di tutti gli atti aventi ad oggetto l’allacciamento o il rinnovo dei servizi di energia elettrica, di gas, di servizi idrici e della telefonia fissa laddove il soggetto richiedente non dimostri la proprietà, il regolare possesso o la regolare detenzione dell’unità immobiliare.

La norma stabilisce, inoltre, che “i soggetti che occupano abusivamente alloggi di edilizia residenziale pubblica non possono partecipare alle procedure di assegnazione di alloggi della medesima natura per i cinque anni successivi alla data di accertamento dell'occupazione abusiva”. In questo modo si è voluto introdurre un significativo ostacolo agli occupanti, impedendo loro il riconoscimento di una serie di utilità connesse alla residenza, come l’iscrizione alla ASL o alle scuole pubbliche.

Sul punto, però, è importante sottolineare che il D.L. 14/2017 (Decreto Minniti) ha previsto che il Sindaco, in presenza di persone minorenni o meritevoli di tutela, possa dettare disposizioni in deroga a quanto previsto dall’art. 5 del Piano Casa.
Non solo, l’art. 11 del Decreto Minniti ha espressamente riconosciuto al Prefetto il potere di eseguire le sentenze di sgombero, tenendo conto di criteri quali la tutela dei nuclei familiari in situazioni di disagio economico e sociale, dei possibili rischi per l’incolumità e la salute pubblica, dei diritti dei soggetti proprietari degli immobili, nonché dei livelli assistenziali che devono essere in ogni caso garantiti agli aventi diritto dalle regioni e dagli enti locali. Ciò significa che il Prefetto potrà discrezionalmente consentire o rinviare un sgombero.

Inoltre, l’art. 11, comma 3, del medesimo decreto dispone che nel caso in cui il giudice amministrativo annulli un eventuale provvedimento di rinvio o di diniego dello sgombero da parte del Prefetto, l’unico risarcimento riconosciuto al proprietario dell’immobile occupato consista nella emissione di un nuovo provvedimento volto ad assicurare la cessazione della situazione di occupazione arbitraria dell’immobile.

Alla luce di quanto detto, emerge con evidenza come la tutela approntata dall’ordinamento a favore dei legittimi proprietari sia in definitiva ancora scarsa e poco efficace, soprattutto con riferimento ai fenomeni di occupazioni “estese”, con conseguente lesione del diritto di proprietà. A questo si aggiunge la notoria difficoltà, da parte degli enti preposti, a reperire nuove unità abitative di carattere sociale per soggetti effettivamente bisognosi, che contribuisce inevitabilmente all’aumento del fenomeno delle occupazioni abusive. Sul punto, sarà dunque interessante monitorare la futura azione politica sia locale che nazionale.

 

 

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