Compravendite immobiliari: meno transazioni e stop al trend di crescita dei prezzi

“Nel secondo semestre 2023 il mercato fiorentino delle compravendite residenziali conferma quei segnali di incertezza emersi durante la prima parte dell’anno, provocati dall’attenuazione del numero di transazioni e dalla dinamica dei prezzi”- è quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 della società di consulenza Nomisma. 

Comparto residenziale

Nel primo semestre 2023 le compravendite residenziali hanno segnato una flessione del 12,7% rispetto allo stesso periodo del 2022, registrando 2.540 transazioni. Questa contrazione, che recepisce l’aumento del costo dei mutui e l’attenuazione della domanda di acquisto, sta deteriorando il trend rialzista che ha caratterizzato il mercato il mercato delle abitazioni nel 2022. In questo contesto, i valori medi delle abitazioni, sia nuove che usate, hanno rallentato il trend di crescita che risulta più contenuto rispetto alla prima parte dell’anno, attestandosi in media allo 0,9% per l’usato e allo 0,7% per il nuovo. L’attenuazione dell’aumento dei valori medi di vendita ha riguardato tutte le zone della città; i tempi medi di vendita sono diminuiti di un mese (4,5 mesi) dopo l’allungamento registrato nel primo semestre dell’anno, mentre gli sconti sono aumentati attestandosi all’11%. Sul versante della locazione, gli addetti del settore confermano una domanda molto consistente (58% di quella complessiva), a fronte di un’offerta scarsa e in diminuzione. Situazione – questa – che si riflette sulle dinamiche dei canoni che continuano a crescere nell’ordine del 3,8% su base semestrale. Per effetto della dinamicità del mercato, i tempi necessari alla finalizzazione dei contratti di locazione sono lievemente diminuiti, attestandosi intorno a 1,6 mesi, mentre i rendimenti medi lordi annui sono sostanzialmente stabili al 5,1%. 

Comparto non residenziale

Il settore direzionale mostra alcuni segnali positivi che riguardano il segmento della compravendita grazie ad un aumento dell’attività transattiva del 30% nel primo semestre 2023 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, per un totale di 100 contratti. L’aumento delle compravendite ha influito sulla riduzione dei tempi medi di vendita (pari a 6 mesi), ma non sui valori medi di mercato che sono tornati in territorio negativo (-0,9% su base semestrale). Gli sconti medi praticati in sede di trattativa sono diminuiti nelle zone centrali e semicentrali, a fronte di un aumento nelle zone periferiche, attestandosi nel complesso all’11,5%.

Sul versante della locazione la domanda appare rarefatta. Di conseguenza, i canoni di locazione sono diminuiti nell’ordine del -0,7% su base semestrale, così come i tempi di locazione, attestati a 4,8 mesi. I rendimenti medi lordi da locazione si confermano intorno al 5% come nel precedente semestre.
Le compravendite di negozi hanno registrato nel primo semestre 2023 una sostanziale stabilità rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso (-2%), registrando 220 contratti, dopo due anni di crescita dell’attività transattiva. Diminuiscono lievemente i valori di mercato (-0,2% su base semestrale). Lo sconto medio sul prezzo si conferma al 12% da tre semestri consecutivi.

Anche i canoni medi di locazione hanno registrato una perdita di valore dello 0,5% su base semestrale, dopo il recupero registrato nel primo semestre dell’anno. I tempi medi di assorbimento, nel complesso, hanno registrato una lieve flessione, sia per quanto riguarda il segmento della compravendita (6 mesi), sia per quello della locazione (4,8 mesi). I rendimenti medi lordi da locazione si confermano intorno al 6,5%. 

Previsioni settore residenziale

Le previsioni per il primo semestre 2024 relative al comparto residenziale continuano ad essere dettate dalla prudenza, soprattutto relativamente al numero delle compravendite, mentre le previsioni sul mercato della locazione risultano positive, soprattutto rispetto ai canoni.

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