Cronaca

Casa, tutti i prezzi zona per zona: anche dove passa la tramvia aumentano gli affitti brevi

Cosa dicono gli ultimi dati, quartiere per quartiere: continuano le operazioni di frazionamento e rivendita di chi ha soldi per mettere a rendita gli immobili

Redazione 23 gennaio 2024 12:38

Piccola inversione per il prezzo del 'mattone' di Firenze, noto per i suoi costi strabilianti. Sono infatti in leggero calo, secondo gli dati dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, gli immobili fiorentini. Il calo del prezzo, nel primo semestre dello scorso anno, 2023, rispetto al semestre precedente, cioè all'ultimo semestre del 2022, sono secondo Tecnocasa calati dello 0,9 per cento (in centro storico -3,0 per cento).

"L’incertezza sulla possibilità di praticare gli affitti brevi sta rallentando gli investitori, principali acquirenti della zona (centro storico)", si legge nel comunicato diffuso. Sul segmento della prima casa "si muovono coloro che sono alla ricerca della casa di lusso e che acquistano tipologie dalla metratura generosa per uso personale".

Da segnalare che da parte degli "investitori", cioè chi compra immobili o appartamenti non per abitarci ma per mettere a rendita e farci soldi, proseguono le operazioni di "frazionamento e rivendita": in sostanza, come noto da tempo, chi può acquista grandi appartamenti, li moltiplica rimpicciolendoli, li rivende facendoci grossi guadagni o li mette sul mercato degli affitti brevi.

Le zone più care

Piazza San Marco e piazza Indipendenza sono le aree più ambite da questi "frazionatori", con valori medi intorno a 5mila euro al metro quadro, assolutamente fuori portata a chiunque abbia un lavoro 'normale', figuriamoci se con figli a carico.

Le soluzioni più lussuose si concentrano su via delle Mantellate e via Duca d’Aosta i cui valori addirittura a 8mila euro al metro quadro con punte di 10 mila euro se c'è terrazzo o attico o vista.

"Elevata la domanda di immobili in affitto anche se la concorrenza degli affitti turistici si fa sentire". Un bilocale, sempre secondo lo studio Tecnocasa, si affitta intorno a 800-900 euro al mese, di fronte a stipendi che spesso non superano i 1.200 o 1.300 euro al mese (per chi va bene).

Tecnocasa ricorda poi il caso dell’ex ospedale militare di San Gallo, da cui si dovrebbero ricavare appartamenti da destinare al residenziale e al turistico e l'altro "importante intervento di recupero interesserà il complesso di Sant'Orsola".

Novoli - Careggi in diminuzione

In diminuzione dell’1,9 i prezzi immobiliari della macroarea di Novoli-Careggi, in particolare nel quartiere di San Jacopino, non distante dalla stazione di Santa Maria Novella e appena fuori dalle mura del centro storico.

Si acquistano soprattutto piccoli tagli, spesso derivati da operazioni di frazionamento: la zona infatti offre immobili di ampia dimensione, superiore a 100 metri quadri acquistati da investitori che poi frazionano e "mettono a reddito", o meglio, a rendita.

Il nuovo ha prezzi medi di 4mila - 5mila euro al metro. "La maggioranza degli immobili risale agli anni ’70-’80 ma non mancano soluzioni popolari risalenti ai primi anni ’20" e in questo caso "i prezzi medi sono di 2000-2500 euro al metro quadro".

Con la tramvia aumentano gli affitti turistici

La presenza della tramvia che collega il quartiere con l’aeroporto di Firenze determina una forte domanda di affitti turistici tanto che "l’offerta a disposizione per gli affitti tradizionale è decisamente in calo". Nuove costruzioni sono presenti nel quartiere Leopolda a prezzi medi di 4500-5000 euro al metro.

Leggera discesa per i prezzi delle abitazioni anche nel quartiere di Statuto, Libertà e Fortezza, solo per quelle già "usate" mentre quelle ristrutturate aumentano di prezzo.

Si tratta dell’area più vicina al centro della città e che si sviluppa intorno a piazza della Vittoria, via Lorenzo il Magnifico, via XX Settembre e piazza della Libertà. Qui ci sono immobili d’epoca di pregio, spesso attici, le cui metrature sono molto ampie e si trovano anche appartamenti da 200-250 metri quadri.

Le quotazioni per una casa "signorile" ristrutturata oscillano mediamente intorno a 4000-5000 euro al mq. Acquistano prevalentemente famiglie alla ricerca di un’abitazione migliorativa e con una disponibilità media intorno a 300-400mila euro, budget che si supera se si decide di acquistare soluzioni di ampia dimensione o posizionate agli ultimi piani.

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Statuto

"C’è poco ricorso a mutui importanti (si deduce che ci sia quindi chi dispone di grosse liquidità, ndr) e di conseguenza l’aumento dei tassi non si è fatto sentire". Nella zona di via Statuto (via del Romito, via dello Statuto e limitrofe) ci sono immobili costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’70.

Il passaggio della ferrovia, non lontano, "determina la presenza di prezzi più contenuti. Una tipologia usata e in buono stato si compravende a prezzi medi di 2500 euro al mq con punte di 3000 € al mq. Non lontano sorge Fortezza, a ridosso della Stazione di S. Maria Novella, con abitazioni costruite negli anni ’70 che si alternano ad altre degli anni ’50-’60. Una soluzione ristrutturata costa intorno a 3500 € al mq. Sono presenti investitori che comprano piccoli tagli su cui investire intorno a 200 mila euro e che poi affittano con affitti brevi. Sul mercato "tradizionale", caratterizzato da bassa offerta, si segnalano canoni di locazione medi intorno a 700 euro per un semplice bilocale. La zona è interessata dai lavori per la nascita della linea 3 della tramvia.

Campo di Marte

Scendono dello 0,7% i prezzi delle case nella macroarea di Campo di Marte anche se si segnala in controtendenza l’omonimo quartiere dove la domanda elevata e l’offerta esigua hanno fatto lievitare i valori immobiliari. Si registra una domanda di immobili di ampia dimensione, dotati di spazi esterni, terrazzi abitabili o giardino. In zona si possono acquistare anche terratetti e soluzioni indipendenti.

"Piace particolarmente l’area a ridosso della collina di Fiesole (via del Salviatino e limitrofe) e negli ultimi tempi anche le campagne circostanti dove molti stanno acquistando per lasciare la città", dice Tecnocasa. L’offerta della zona include soprattutto immobili degli anni ’50-’60, spesso da ristrutturare e che spesso invogliano gli investitori a realizzare frazionamenti. I prezzi medi si aggirano intorno a 3400 euro al mq. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra una forte richiesta ma l’offerta, anche in questo caso, è scarsa perché spesso gli immobili sono destinati a short rent, nuovo inglesismo che prende piede per indicare l'affitto breve.

In lieve diminuzione i prezzi ad Affrico, non lontano da Campo di Marte: numerosi acquirenti hanno acquistato con capitali propri, negoziando il prezzo. Sono in aumento gli investitori che hanno comprato per ristrutturare e rivendere e quelli che hanno comprato e messo a rendita gli immobili con affitti brevi.

"Le restrizioni che stanno interessando il centro storico spingono gli investitori verso le zone più esterne", si legge ancora nel report. Chi compra per investimento si orienta verso piccoli tagli da 40-45 metri su cui investire intorno a 200mila euro oppure su tagli da 70-75 mq su cui investire da 230 a 250 mila euro. L’offerta abitativa è spesso vetusta, risale agli anni ’50-’60. Ci sono anche soluzioni degli anni ’70-’80. La zona è interessata dal passaggio della tramvia. Sul mercato delle locazioni c’è una buona domanda e gli affitti di un bilocale si aggirano in questa zona intorno a 600 euro al mese.