Il mercato immobiliare fiorentino: c'è già chi vede l'affare Novoli

La ripresa del mattone c’è ma è limitata alle metropoli come Roma e Milano. In realtà anche i capoluoghi di provincia confermano l’investimento nel mercato immobiliare ma con tassi di crescita più bassi.
Chi compra? Nella penisola sono le famiglie, e qualche giovane ma sempre supportato dai genitori. Per quest’ultimi si confermano le difficoltà dell’accesso al credito basato anche sul tipo di contratto lavorativo.  

INVESTIMENTO - L’analisi delle compravendite, realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa nel secondo semestre 2010,  evidenzia che il 72,3% degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale, il 22,3% ha comprato per uso investimento e il 5,4% come casa vacanza. Il 69,5% degli acquirenti ricade nella fascia di età compresa tra 18 e 44 anni e si rivolge all’acquisto della prima casa. L’acquisto di immobili ad uso investimento cresce nelle fasce di età più alte, con un aumento, rispetto alla prima parte del 2010, nella fascia oltre i 55 anni.  

FIRENZE- Nel secondo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni del capoluogo toscano sono diminuite dello 0,4%.  L’area centrale di Firenze non ha segnalato particolari variazioni dei prezzi nella seconda parte dell’anno. Ad acquistare sono prevalentemente investitori, anche se non mancano le richieste di prime case da parte di giovani coppie e famiglie. Chi acquista per investimento cerca in genere piccoli tagli dal valore compreso tra 200 e 250 mila €, mentre le famiglie hanno un budget di spesa più elevato che si attesta in genere su 350 mila €.

DOMANDA - L’analisi della domanda evidenzia un lieve aumento della concentrazione delle richieste solo sui bilocali (+1%). In diminuzione la concentrazione delle richieste di monolocali, trilocali e cinque locali.
OFFERTA - L’analisi dell’offerta evidenzia una maggiore presenza sul mercato di quattro locali (25,3%) e trilocali (25,3%). In aumento la presenza sul mercato di quattro locali (+10,4%) e di cinque locali (+3,6%). In diminuzione la concentrazione dell’offerta su monolocali, bilocali e trilocali.

NOVOLI - Nella seconda parte del 2010 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Firenze Nova hanno subito una leggera contrazione anche se i numerosi progetti previsti sul territorio suscitano l’interesse degli investitori. Infatti sono in corso i lavori per la costruzione del Nuovo Tribunale, di un centro commerciale nei pressi del polo Universitario, di un centro polifunzionale previsto in via XI Agosto. Sono in corso anche i lavori per la realizzazione della tramvia che collega Santa Maria Novella all’aeroporto e i lavori per la nuova stazione dell’Alta Velocità. Gli acquirenti sono prevalentemente famiglie alla ricerca di trilocali ma, sul mercato della zona, ci sono anche numerosi bilocali ricavati da operazioni di frazionamento e che sono acquistati soprattutto da investitori.

AFFITTO - Il mercato delle locazioni è alimentato da studenti universitari, giovani coppie e lavoratori trasfertisti; monolocali e bilocali hanno un canone mensile compreso tra 600 e 700 € mentre per un trilocale la spesa sale a 800 €. Le zone maggiormente richieste sono quelle del centro come Santa Croce e Sant’Ambrogio.

ISOLOTTO – Le zone di Isolotto e Ponte a Greve hanno segnalato un aumento delle quotazioni del 2%, con picchi fino all’8%. Pur trovandosi in posizione periferica i quartieri in questione sono ben serviti e consentono un facile accesso alla rete autostradale e, soprattutto, non presentano problemi di parcheggio.

AFFITTI -  Il mercato delle locazioni vede protagonisti soprattutto studenti fuori sede. Si spendono mediamente 400 € al mese per una camera singola e 250 € al mese per un posto in camera doppia. Tra gli elementi che gli acquirenti hanno ponderato con attenzione nella scelta dell’abitazione ci sono stati: il contesto condominiale, lo stato di conservazione dell’immobile e le spese condominiali.
IMMIGRATI - Le quotazioni medie della zona cambiano a seconda delle sottozone: si va dai valori massimi di 2500 € al mq per un buon usato a Peretola per scendere a 2300 € al mq nel quartiere Quaracchi e a 2100 € al mq per la zona di Brozzi vicino all’aeroporto fiorentino, penalizzata da problemi di inquinamento acustico. In quest’ultima zona, al confine con il Comune di Campi Bisenzio, molte compravendite sono realizzate da cittadini cinesi. Il mercato delle locazioni è abbastanza stabile nei valori e registra comunque una buona richiesta da parte di giovani coppie e famiglie in attesa di poter realizzare l’acquisto.

CAMPO DI MARTE - In diminuzione dello 0,8% le quotazioni nella macroarea di Campo di Marte in seguito alla performance del quartiere di Bellariva che ha registrato un leggero calo, soprattutto sulle tipologie da ristrutturare o comunque in cattivo stato di conservazione. Tra gli acquirenti ci sono soprattutto famiglie che realizzano acquisti di sostituzione ma, negli ultimi tempi, si registra un aumento della domanda ad uso investimento che si riversa su monolocali e bilocali da mettere a reddito. A titolo di esempio un bilocale si acquista a prezzi medi di 190 mila € per poi essere affittato a canoni medi di 650-700 € al mese, mentre per un monolocale si spendono intorno a 150 mila € per essere affittato a valori medi di 650-700 € al mese.

GALLUZZO - La macroarea di Poggio Imperiale-Bandino ha segnalato una contrazione dei prezzi dello 0,7%. In diminuzione le quotazioni nelle zone di Galluzzo, Poggio Imperiale, Due Strade e San Gaggio che ha avuto come conseguenza un incremento della domanda. I valori sono diminuiti soprattutto sulle tipologie di tipo economico, di bassa qualità edilizia, prive di ascensore o di sfoghi esterni. In zona acquistano soprattutto coloro che cercano la prima casa, in particolare trilocali e quattro locali, con cantina e posto auto. Si tratta di famiglie che desiderano fare un acquisto migliorativo e che hanno la possibilità di ottenere un mutuo oppure hanno già venduto una precedente proprietà immobiliare.
SIGNORILE - Poggio Imperiale è la zona che presenta l’offerta abitativa migliore, quasi sempre di tipologia signorile. E’ un’area che si è sviluppata alla fine del 1800 ed inizi del 1900 caratterizzata dalla presenza di appartamenti in villa, terratetti e soluzioni indipendenti. Le quotazioni per le soluzioni usate possono anche superare i 4000 € al mq. Poche le nuove costruzioni.