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Casa anno 2019: un incontro sui possibili scenari della crisi

Un forte rallentamento dell’edilizia, una società sempre più insicura e impoverita, e una domanda di prima casa che non si fermerà nel prossimo decennio. Analisi dei futuri scenari abitativi nelle aree Firenze-Prato, Livorno-Pisa, Pistoia

Nota- Questo comunicato è stato pubblicato integralmente come contributo esterno. Questo contenuto non è pertanto un articolo prodotto dalla redazione di FirenzeToday

 Un forte rallentamento dell’edilizia, una società sempre più insicura e impoverita e una domanda di prima casa che non si fermerà nel prossimo decennio, diventando sempre più segmentata, variegata e complicata. Il Cresme e la Fondazione Michelucci, per conto di alcune cooperative aderenti a Legacoop Abitanti, analizzano i futuri scenari della domanda abitativa in alcune città toscane (l’area Firenze-Prato, Livorno-Pisa, Pistoia), per metterne a fuoco la qualità, le dinamiche e le sacche di disagio. Un disagio, secondo le analisi, destinato ad assumere varie forme, che coinvolgerà in modo sempre più consistente e esteso coppie giovani e famiglie di immigrati. Sulla capacità di intercettare queste nuove domande abitative dovranno misurarsi “governance” pubblica, le imprese che operano nel settore dell’edilizia privata e naturalmente le strategie del mondo cooperativo. Su queste problematiche si svilupperà il dibattito dell’assemblea regionale di Legacoop Abitanti (I valori della casa, la casa dei valori: giovedì 29 settembre 2011, via Fiume, 7) che mette al centro tre parole d’ordine: sostenibilità ambientale, sociale e contenimento dei prezzi. Le ricerche del Cresme (“Scenari della domanda abitativa: 2010-2019”). Secondo il Cresme nel ricco comprensorio metropolitano fra Prato e Firenze, la pressione della domanda abitativa in atto dalla seconda metà degli anni ’90 ha prodotto un’accelerazione dell’attività di edilizia residenziale. Dalle 2.700 abitazioni ultimate nel 1996, seguendo un trend di crescita sostenuta, si passa alle poco meno di 5.700 abitazioni ultimate nel 2005. Tuttavia, dopo la stabilizzazione su un livello di circa 4.700 abitazioni tra il 2006 ed il 2008, dal 2009 in poi c’è un deciso rallentamento, passando a 2.740 abitazioni nel 2011. La frenata del settore in quest’area è dunque molto evidente. In questo contesto di crisi dell’edilizia e del mercato immobiliare, il Cresme ha messo a fuoco i processi demografici in atto e l’evoluzione della domanda abitativa fino al 2019.

Firenze–Prato: Il maggior incremento alla crescita demografica nel passato decennio lo ha dato l’immigrazione: i cittadini stranieri nel 2009 raggiungono il 10,9% della popolazione (erano il 4,1% nel 2001). La consistenza della popolazione italiana è rimasta invece immutata. Complessivamente il numero delle famiglie (e dunque della domanda potenziale di abitazioni) è aumentato in misura maggiore rispetto all’incremento demografico, perché alimentato “dal folto contingente dei nati nel corso del baby-boom degli anni ’60, oltre che dall’incremento dei flussi migratori”. Tra il 2007 e il 2009 le famiglie con capofamiglia straniero sono cresciute raggiungendo le 51.115 unità, secondo il Cresme. E, per il momento “non si registra un rallentamento nella loro crescita”. Anche se i prossimi anni, potrebbero evidenziare “una vera e propria inversione di tendenza” dovuta alla crisi economica. In questo contesto il Cresme simula dunque uno scenario prendendo in esame due ipotesi sullo sviluppo futuro dei flussi migratori. La domanda abitativa del prossimo decennio dovrà dare risposte alle esigenze abitative di un numero di famiglie comprese in una forchetta fra 40mila e 46mila. All’interno di questa stima c’è tutto: famiglie straniere, costituzione di nuovi nuclei familiari, giovani, coppie separate. E c’è anche una sacca consistente di disagio abitativo estremo che il Cresme prova a stimare partendo dai dati dell’ultimo censimento 2001. In totale si tratta di ben 6875 famiglie: in questo numero sono comprese famiglie senza abitazione, residenti in altri tipi di alloggio (roulotte, tende, baracche), o in condizioni di sovraffollamento. Ma “è ragionevole ritenere che i livelli della domanda da disagio definiti alla data del censimento si siano ulteriormente aggravati” sentenzia il Cresme.  

Pisa -Livorno: Anche il comprensorio pisano –livornese si è dimostrato negli anni passati “in grado di attrarre ingenti flussi migratori, grazie ad un’economia locale piuttosto ricca e dinamica”. E anche qui, il maggior contributo all’accelerazione della crescita demografica nell’ultimo decennio lo ha dato l’immigrazione dall’estero. Nel 2009 i cittadini stranieri rappresentavano il 7,3% della popolazione, mentre nel 2001 erano appena il 2,4%. “La popolazione straniera è più che triplicata, passando dalle 17mila alle 55mila unità”. Un fenomeno nuovo in quest’area, per vastità e proporzioni. Utilizzando una metodologia analoga a quella applicata per il territorio Firenze-Prato, il Cresme stima che l’area Pisa-Livorno nel prossimo decennio dovrà dare risposte alle esigenze abitative di un numero di famiglie comprese in una forchetta fra 28mila e 33mila. La stima comprende di tutto: flussi migratori, costituzione di nuovi nuclei familiari, domanda rimasta insoddisfatta nel passato. Anche in questi territori sono inoltre presenti situazioni di disagio abitativo estremo (circa 3715 famiglie). Vista tuttavia la crisi che ha fatto sentire il suo morso anche nell’area del pisano livornese, “è da ritenere che i livelli della domanda da disagio definiti alla data del censimento si siano ulteriormente aggravati”.  

La ricerca della Fondazione Michelucci a Pistoia. La crescita della popolazione negli ultimi 10 anni (4,7%) è più contenuta che nelle altre aree esaminate, ma anche qui è determinata quasi esclusivamente dall’immigrazione. La crescita del numero delle famiglie, fattore che incide sensibilmente sulla domanda abitativa, a Pistoia è decisamente più basso (7%) che nelle altre aree esaminate. L’incremento delle nuove costruzioni, che a Pistoia è stato in quegli anni molto consistente (+13%, con una flessione dal 2007 in coincidenza con la crisi immobiliare) non è riuscito però a contrastare la difficoltà di accesso alla casa tipica di molte famiglie, in particolare giovani. La ricerca ha messo in evidenza i limiti di efficacia e di equità di un’offerta generica che non è stata in grado di cogliere la forte articolazione della domanda abitativa. A Pistoia vivono in famiglia come figli oltre il 33% dei giovani tra 25 e 40 anni. Il dato più sorprendente però riguarda la permanenza in casa dei genitori di giovani tra i 36 e i 40 anni: il 24%. Questi numeri svelano l’ampiezza di un disagio nascosto, e in larga misura subito come condizione senza alternative, ma tutt’altro che desiderata. Gli immigrati costituiscono una parte rilevante della popolazione residente a Pistoia (l’8,6%), con una condizione familiare, lavorativa e reddituale che mostra i segni dell’inclusione e del radicamento sul territorio. Ma per loro la già difficile situazione alloggiativa sconta fragilità occupazionale e reddituale.  

Firenze, 28 settembre 2011   Legacoop Abitanti Toscana a congresso “I valori della casa, la casa dei valori” giovedì 29 settembre 2011- Firenze, via Fiume 7 Un patrimonio netto che si avvicina ai 50 milioni di euro, 14300 soci e tremila abitazioni in costruzione e in progetto: una realtà solida e resistente quella delle principali 17 cooperative aderenti a Legacoop. Ma anch’esse stanno pagando a caro prezzo la crisi che ha falcidiato il mercato immobiliare in questi ultimi anni. Uno dei primi indicatori è quello delle nuove adesioni. I nuovi soci iscritti negli ultimi quattro anni sono in netto decremento rispetto al periodo precrisi: nel 2010 sono 748 contro una media di circa 1200 soci all’anno fino a quattro anni fa. Il valore della produzione nel 2010 è di 75 milioni di euro, circa la metà degli importi antecrisi. L’attività è sì dimezzata, ma le cooperative di abitanti stanno mostrando una superiore “resistenza” alla crisi, grazie al fatto che continuano a presidiare segmenti di offerta ad un costo ancora alla portata della gente.

Le cifre delle principali cooperative aderenti a Legacoop Abitanti: anni 2007-2010* Soci al 2010: 14.300 Patrimonio netto**: 49,1 milioni di euro Valore della produzione al 2010: 75 milioni Portafoglio attività 2010: oltre 3000 abitazioni in costruzione e in programma Assegnate ai soci nel quadriennio: 2190 abitazioni (800 nel 2010) Risparmio medio garantito rispetto ai valori di mercato: 18%   *Riferite alle 17 maggiori cooperative   **Otto cooperative hanno un patrimonio di oltre un milione di euro: dalle più piccole Gramsci di Fucecchio e Cooper Casa Pistoia, alla Serenissima di Grosseto, alla Orsa Maggiore di Siena, fino all’Abitcoop di Prato ed alla cooperativa Unica di Firenze, passando da Consabit Livorno e Cooper 2000 di Pisa. Firenze 28.9.2011   INFO: 0552792621                                                                                                                                               

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