Angolo dell'avvocato

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Agenzia immobiliare truffaldina: come difendersi?

Come tutelarsi dall’agente immobiliare “infedele” e cosa fare se questo si approfitta dei clienti e si rifiuta di restituire la caparra

Il recente caso di un cliente truffato da un agente immobiliare ci offre l’occasione per fornire alcuni spunti di tutela. Occorre doverosamente premettere che le agenzie immobiliari svolgono un’importante attività nel favorire l’incontro tra domanda ed offerta. Nel fare ciò, tuttavia, devono agire in modo corretto. E’, quindi, importante informare i cittadini su quali siano gli strumenti con cui tutelarsi, qualora decidano di acquistare o prendere in locazione un immobile e l’agenzia immobiliare ponga in essere dei comportamenti irregolari.

Quando un cliente si rivolge ad un’agenzia immobiliare, una volta individuato l’immobile di proprio interesse, sarà di prassi invitato dall’agente a sottoscrivere una proposta di acquisto o di locazione ed a versare una somma a titolo di eventuale caparra confirmatoria.

Ai sensi dell’art. 1326 del Codice Civile, “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”. La proposta è la dichiarazione che comprende tutti gli elementi del contratto, formulata manifestando l’espressa volontà di impegnarsi. In pratica, deve contenere due elementi essenziali: uno soggettivo, consistente nella volontà di stipulare un contratto ed uno oggettivo, ossia la completezza di tutti gli elementi essenziali del negozio giuridico che il proponente vuole stipulare.

La proposta deve avere la medesima forma prevista dalla legge per il contratto che si intende stipulare. L’art. 1350 del Codice Civile e l’art. 1, legge n. 431/1998 prevedono l’obbligo di forma scritta, a pena di invalidità dell’atto, rispettivamente, per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, per quelli di locazione di durata superiore a 9 anni e per tutti gli altri tipi di locazione ad uso abitativo, conseguentemente l’agenzia immobiliare deve far stipulare una proposta contrattuale per iscritto. 

La proposta deve avere un termine di durata espressamente previsto (di solito 15 giorni) entro il quale il proprietario dell’immobile può decidere o meno di accettare.

Con la proposta viene fatta ordinariamente versare una somma, che manifesta la seria intenzione di impegno da parte del proponente. Tale somma viene solitamente indicata nei formulari fatti sottoscrivere dalle agenzie immobiliari quale eventuale caparra confirmatoria nel caso in cui si giunga alla stipula del contratto preliminare.

La caparra ha il fine di offrire una garanzia a entrambe le parti contrattuali. Infatti, ai sensi dell’art. 1385 del Codice Civile, al momento della stipula del contratto, in caso di adempimento, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (potrà, cioè, essere scalata dal prezzo o dal canone). 

Se colui che ha dato la somma è inadempiente, il proprietario potrà comunque trattenere il denaro ricevuto (che lo ripagherà del tempo perso). Se, invece, è inadempiente la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

E’ importante, innanzitutto, diffidare dalle agenzie che richiedono una somma in contanti. In primo luogo, poiché la somma deve essere versata al proprietario stesso (dal momento che ha il fine di manifestare l’impegno del proponente) e non all’agente immobiliare. In secondo luogo, perché pagare con un mezzo tracciabile garantisce da eventuali intenti truffaldini dell’agenzia. A tal fine, è opportuno provvedere a saldare la caparra con un assegno (circolare o bancario non trasferibile) intestato al proprietario (e richiedendone una fotocopia all’agenzia immobiliare, al momento della consegna dello stesso).

In caso di mancata accettazione della proposta entro il termine in essa stabilito, il proponente ha diritto a riavere indietro immediatamente la somma versata, mediante assegno o contanti (qualora incautamente consegnati).

L’agente immobiliare che trattenga la somma attua un comportamento penalmente rilevante, in quanto integrante il reato di appropriazione indebita (art. 646 Codice Penale) e, talora, anche di truffa (art. 640 Codice Penale). Qualora, come nel caso del nostro cliente, si verifichi una situazione incresciosa di questo genere, è opportuno attivarsi immediatamente con il proprio legale per cercaredi farsi restituire la somma mediante una diffida scritta e, ove l’agente non desista dalla condotta illecita, sarà opportuno richiedere l’intervento dei Carabinieri o della Polizia.

In primo luogo, affinché i pubblici ufficiali tentino di far restituire il denaro al soggetto leso (si tratta della funzione di composizione dei dissidi tra privati, espressamente prevista dall’art. 1 TULPS). In secondo luogo, per presentare denuncia-querela nei confronti dell’agente immobiliare, ove quest’ultimo non abbia desistito dalla condotta illecita, la quale potrà essere inoltre trasmessa a titolo di esposto anche alla Camera di Commercio territorialmente competente, che aprirà, accanto al procedimento penale, un procedimento amministrativo per l’adozione di eventuali provvedimenti disciplinari a carico dell’agente immobiliare disonesto.

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:::: Avv. Lucrezia Baldini Avvocato presso il Foro di Firenze :::: Avvocato iscritto all’Albo degli Avvocati dell’Ordine di Firenze, svolge la professione a Firenze, occupandosi sia di diritto civile, penale che amministrativo. Laurea Magistrale in Giurisprudenza conseguita presso l’Università degli Studi di Firenze con tesi in diritto amministrativo comparato. Diploma di specializzazione conseguito presso la Scuola di Specializzazione in Professioni Legali dell’Università degli Studi di Firenze. Prima di svolgere la professione in modo autonomo, ha collaborato come avvocato presso lo studio legale “Alberto Bianchi e Associati” di Firenze, dove si è occupata prevalentemente di diritto amministrativo e civile, non trascurando tuttavia di coltivare il proprio interesse per il diritto penale. :::: Avv. Francesco Vignali Avvocato presso il Foro di Firenze :::: Fin dagli anni dell’università incentra il proprio percorso formativo sullo studio delle discipline penalistiche, sostanziali e processuali. Consegue la laurea magistrale in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Firenze, discutendo una tesi in diritto processuale penale. Svolge la pratica forense presso uno studio legale fiorentino operante prevalentemente nel settore del diritto penale, nel quale ha modo di seguire da vicino alcuni importanti processi di rilevanza nazionale (tra gli altri, i processi di primo grado e di appello a carico di Francesco Tagliavia per le stragi mafiose del ‘93, il processo di Milano per il sequestro e omicidio della testimone di giustizia Lea Garofalo), coltivando la propria passione per la materia penalistica. Negli anni della pratica professionale, frequenta altresì la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali dell’Università degli Studi di Firenze, conseguendo il relativo diploma di specializzazione. È attualmente iscritto all’Albo degli Avvocati dell’Ordine di Firenze e svolge la professione a Firenze.

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